导语：

现如今动辄一套房就是成百上千万，房子俨然成为家庭财产的重要组成部分。但随着房屋的买卖交易等，房屋产权就需要转移，而房屋产权转移有两种方式，一是房产过户；二是房产更名。

关键词：

1. 房产转移登记流程

2. 房产过户和房产更名的区别

3. 房产过户和房产更名需要的费用

房产转移登记流程

房产转移首先当事人得提出申请，然后根据不同的情况提交不同的申请材料。

房屋转移分为四种情况：1.商品房转移登记；2.存量房（二手房）转移；3.房屋继承登记；4.房屋赠与、互换登记。

首先，都需要准备的申请材料是房屋登记申请书、申请人法定身份证明及户口簿复印件、申请人婚姻状况证明和其他必要材料。

除房屋继承登记，其他三种情况都需要准备完税凭证复印件；相比于商品房转移登记，另三种情况则必须提交房屋所有权证书和共有权证书、土地使用证复印件。

1.商品房转移登记

商品房转移登记除上述材料外，还需提交购房款发票复印件、维修基金缴纳凭证复印件、房地产开发企业出具的售房卡、购房业主委托房地产开发企业代理房屋产权登记的授权委托书、房屋面积测绘分户报告及房屋平面图。

2.存量房（二手房）转移

存量房转移除上述材料，还需提交房屋买卖合同，申请集体土地范围内房屋所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织和村名委员会同意转移的证明材料。

3.房屋继承登记与房屋赠与、互换登记

房屋继承登记还需提交继承公证书，房屋赠与、互换登记也需提交赠与公证书。

其中，存量房转移和房屋赠与、互换登记提交申请材料时当事人双方都必须到现场。

提交了申请材料之后，房产交易登记中心会受理并开具收件收据，然后进行审核，记载在登记簿，最后打印并颁发房屋所有权证。

当然，这个过程也是有时间限制的，国有土地范围内房屋登记法定时限30个工作日，内定时限10个工作日；集体土地范围内房屋登记法定时限60个工作日，内定时限30个工作日。

很明显可以看出国有土地范围内房屋登记办理时限要快于集体土地范围内房屋登记。

 房产过户和房产更名的区别

房产转移主要有两种方式：房产过户和房产更名

我相信现在还是有很多人会因为不能清楚地分辨房产过户和房产更名的区别而吃亏，因此我们今天就来了解一下他们的不同。

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，然后去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即房屋产权从A转移到B的过程。

房产过户一般是在房地产交易中心完成，通过过户，房屋所有权发生变化，所有权人也发生变化。

当然最重要的一点是，房产过户一定是在拥有不动产证的前提下实现的。也就是说，没有不动产证房屋所有权是不能过户的。

（图片源于网络）

房产更名的前提是“不动产证没有办理好”，一般这种情况是在新房尚未交付或交付初期。

因为这一前提，房产更名的操作一般是通过开发商完成的，经过开发商允许，只需在买卖合同上进行名字的变更，房产拥有者就可通过签订合同的形式进行转让。但一般情况下是不允许房产更名的。

还有一种情况是房屋合同已经备案了的，我们就需要去房管所办理合同更名。

很多时候购房者在房屋合同备案之后，还是会有需要更名的情况出现，这是因为购房者在此期间可能会遇到各种突发情况（贷款放不下来、患病资金不足、意外身故等），然后不得不将房产更名转让给他人。

在这种情况下因为房屋已经备过案，所以要进行更名的话必须要先退房，注销合同备案。

由上图示例我们可以看到，买受人因患重大疾病，申请退房手续。所以该套房屋之前肯定是已经备过案的，与开发商协商之后顺利退房的话，房屋将对外售卖给其他人，房产也将重签合同，进行更名。

如上图所示，因某种原因，要将房屋所有人由一人转变为两人共有，这种情况也不可以直接进行更名，也需要先进行退房，才能更名。

因此，退房是更名的前提，假设不退房就能更名，要么是倒卖房号/炒房（实际没网签/没备案），要么直接就是骗子。

此外，房产过户有两种另类的情况需要我们注意，一是婚姻存续期间，房产为夫妻共同财产，但房产证上只有一方的姓名，需要将另一方的姓名加上，需到房产交易中心进行变更登记，这种情况不属于房产更名。

二是夫妻双方婚姻关系破裂，只能通过赠与的方式进行更名，将房屋所有权转移到另一方身上。

由上述我们可知房产过户和房产更名有着最本质的区别：是否有房产证。

一般有房产证都是通过过户来进行房产转移的，没有房产证的，可以通过开发商更改购房合同，使房屋所有人转变为另一人或多人共有，但值得注意的是在这一过程中，房屋所有权人不会发生变化。

房产过户和房产更名需要的费用

当然无论是房产过户，还是房产更名，在处理过程中都会产生一定的费用。下面我们就来看一下到底那种方式所产生的费用最少呢？

房产更名不仅操作的方式简单，在费用收取上也较少。房产更名一般是由开发商收取一定的更名费，然后再通知被更名者来共同办理不动产证。（当然这个得具体咨询开发商能不能进行更名操作）

相比房产更名来说，房产过户形式多样，有买卖、赠予、继承遗产等多种方式，因此在办理过户的过程中，除了缴纳基本的费用外，还会产生不同的税费。

一般来说过户也就是二手房的房屋产权转移。最常见的就是买卖过户、赠与过户和遗产继承过户。

注: 1.上表所涉均为普通住宅

     2.特殊情况以税务相关答复为准

首先我们来看买卖过户，这种情况相比其他两种情况是不需要交公证费的，这种过户所涉及的主要是买方须支付的契税和卖方需支付个人所得税和增值税。

买方个人所得税、增值税与契税都与房子房产证满几年、是买方第几套房有关。契税问题相信大家并不陌生，之前的文章提过好几次了，就不一一赘述。

房产证日期未满两年，营业税需按评估价的5.6%来收取，当然这都是卖方来出的。满两年之后，免增值税，满五年且唯一可免缴个人所得税和营业税。

另外，除税费外，还需交评估费0.5%（允许浮动，有的地方是1%）、测绘费1.36元/平方(买方，有的地方收200)、登记费(房产证工本费）80元（买方，工本印花税5元）、交易费（买方每平米6元，有的地方收3元/平方）。

与买卖过户相比，继承与赠与所缴纳的税费相对较少，但有一点，赠与与继承的房产要再次进行买卖的话，需缴纳20%的个人所得税。

而且赠与与继承必需进行公证，需缴纳一定的公证费用。这样总体算下来，两者所产生的费用是比买卖过户所产生的费用高的。

因此建议在房屋过户时，尽量采取买卖过户，可以解决很多问题，免去你的后顾之忧。

我们很明显的可以看出，房产过户比房产更名要复杂的多，因此在生活中一定要根据自己的实际情况选择合适的房产转移方式。